Lavori all’Hotel House e il caso della terrazza Bianchi

Michele Bianchi di Alternativa Civica spiega come si è innescata la disputa fra il movimento e l’amministrazione comunale, sulla corretta considerazione della natura dell'obbligazione maturata in capo al condominio Hotel House, a seguito dei famosi 100.000 euro concessi dalla Regione Marche in esecuzione di danno.

 

In particolare, il nodo della questione si è intrecciato sulla diversa interpretazione di detta obbligazione, ovvero se sia SOLIDALE o PARZIARIA.

 

Nel primo caso, il debito assunto dal condominio assume una veste di maggiore garanzia nell'adempimento, visto che permetterebbe al creditore (in questo caso la P.A.), di recuperare i 100.000 europotendo agire liberamente nei confronti di singoli condomini (virtuosi?) per l'intero importo, poiché il pagamento per intero di anche uno solo dei condomini libera gli altri; viceversa nel secondo, il creditore può agire singolarmente nei confronti dei condomini, potendo azionare il recupero del credito in maniera frammentata e solo sulla base della suddivisione delle quote di proprietà di ciascun consociato.

 

Dottrina e giurisprudenza negli ultimi dieci anni, sono tornate più volte a dirimere la questione, sconfessandosi reciprocamente più di una volta.

 

DALLA SOLIDARIETA' ALLA SENTENZA CASS. SS.UU. n. 9148/2008

 

In passato le interpretazioni giurisprudenziali lasciavano molta libertà alle autorità giudiziarie, le quali comunque adottavano con maggiore frequenza il criterio della solidarietà.

Poi la Suprema Corte, intervenendo definitivamente ed a Sezioni Unite con sentenza n. 9148/2008, si è pronunciata, sostenendo la natura parziaria delle obbligazioni dei condomini verso terzi, in base alle seguenti considerazioni:

– la solidarietà passiva deriva dalla contestuale presenza di diversi requisiti, primo fra tutti, la pluralità dei debitori, poi la stessa ragione dell'obbligazione, ossia il contratto da cui trae origine ed infine l’identificazione del debito, intesa quale unicità o indivisibilità della prestazione.

L’assenza di uno solo di tali presupposti decreta l’inapplicabilità del metodo solidale. Seguendo tali indicazioni, nell’ambito delle obbligazioni condominiali verso terzi, il requisito insussistente risulterebbe quello dell’unicità della prestazione comune, della sua indivisibilità, facendo decadere dunque il criterio della solidarietà.

 

LA RIFORMA DELL'ART. 63 DISP. ATT. AL C.C. – introdotta con L. n. 220/2012

 

La pronuncia della Suprema Corte è stata poi superata dalla clausola introdotta dalla L. 220/2012, con la quale il legislatore ha riaffermato come applicabile alla natura delle obbligazioni condominiali, il criterio della solidarietà, prevedendo però quale garanzia rispetto al passato, la sussidiarietà dell'obbligazione solidale al preventivo tentativo di escussione parziaria del credito. In soldoni, il creditore dovrebbe attivare diverse ingiunzioni quanti sono i condomini, poi, in caso di insolvenza di uno o alcuni di essi (dichiarata a seguito di procedura esecutiva infruttuosa), poter agire in ripetizione sulla base della solidarietà.

 

RITORNO AL PASSATO – CASSAZIONE CIVILE Sent. n. 1674 del 29 gennaio 2015.

 

La Suprema Corte, in linea con l’indirizzo delle sezioni unite del 2008, ribadisce che la solidarietà configura nei rapporti esterni tra creditore e debitori, il modo di essere di un’obbligazione intrinsecamente parziaria quando la legge privilegia la comunanza della prestazione e che sebbene la solidarietà raffiguri un principio riguardante i condebitori in genere, tale principio generale è valido laddove, in concreto, sussistano tutti i presupposti previsti dalla legge per l’attuazione congiunta del condebito. E poiché la solidarietà, spesso viene ad essere la configurazione ex lege, nei rapporti esterni, di un’obbligazione intrinsecamente parziaria, in difetto di configurazione normativa dell’obbligazione come solidale e, contemporaneamente, in presenza di un’obbligazione comune, ma naturalisticamente divisibile, viene meno uno dei requisiti della solidarietà, la quale, del resto, viene meno ogni qual volta la fonte dell’obbligazione comune è intimamente collegata con la titolarità del bene.

La solidarietà sopravvive, tuttavia, quando vengono a maturarsi in capo al condominio, responsabilità extra-contrattuali per fatto illecito, come nel caso di danno provocato da cosa in custodia (artt. 2043 e 2051 c.c.). Si parla in questo caso della c.d. responsabilità aquiliana, ossia dell'obbligo imposto ex lege di risarcire il danno provocato da fatto doloso o colposo, direttamente cagionato dalla propria condotta, ovvero da cose che si hanno in custodia.

 

Tradotto: se il condominio assume obbligazioni contrattuali (a prescindere se per lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria) nei confronti di terzi, questi, per il recupero del credito, potranno agire nei confronti dei condomini, in via parziaria; in caso si tratti di fatto illecito (ipotizziamo un pezzo di cornicione che si stacchi dal solaio dell'edificio e colpisca un soggetto od un oggetto), il debito derivante dalla entità del risarcimento, pone a carico dell'intero condominio e quindi solidalmente, la responsabilità del fatto stesso.

 

Per noi di A.C., la natura dell'obbligazione assunta dal Condominio Hotel House, nei confronti della P.A. ed in ragione dei 100.000€ erogati in esecuzione di danno, rimane di natura parziaria. Felici di essere sconfessati, anche se a quale prezzo per i residenti virtuosi e per la P.A.?

Si perché, se l'assemblea condominiale ne dichiarasse la solidarietà (come possibile), allora si innescherebbe il seguente meccanismo giudiziario:

 

1. In caso di mancata riscossione delle quote condominiali per l'adempimento, la P.A. dovrebbe azionare qualcosa come 440 ingiunzioni di pagamento;

2. attendere l'esito di ciascuna (salve eventuali opposizioni) e verificare la solvibilità di ogni condomino;

3. laddove si manifestino residenti morosi (e crediamo che ce ne siano diversi), procedere nei confronti di ognuno con la relativa procedura esecutiva;

4. per le procedure esecutive rimaste infruttuose, agire in ripetizione ed in applicazione della solidarietà sussidiaria dell'obbligazione, nei confronti dei condomini solvibili (che da cittadini virtuosi saranno ricompensati con l'obbligo di pagare 3 o 4 volte la propria quota).

 

Il tutto con spese giudiziarie e costi di assistenze legali probabilmente superiori al credito stesso.

 

ALLA LUCE DI TUTTO QUESTO, SINDACO, DAVVERO CREDE CHE QUEI 100.000 SARANNO RESTITUITI?

SE SI, LE SEMBRA CORRETTO (PUR SE LECITO E LEGALE COMUNQUE) DOVER ARRIVARE AD AGIRE NEI CONFRONTI DEI CITTADINI VIRTUOSI PER IL RECUPERO DELLE SOMME NON PAGATE DAI SOLITI FURFANTI

 Nel corso dell’intervista, Bianchi affronta anche il tema della terrazza del ristorante Bianchi, manufatto di proprietà del Comune di Porto Recanati.

 

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